Недвижимость » Страница 6 » ЖУРНАЛ ВЗРЫВНЫХ НОВОСТЕЙ
РЕКЛАМА


{setlinks_block}
С МИРУ ПО НИТКЕ

Удобный сервис доставки товаров из зарубежных интернет-магазинов

Покупка товаров в интернет магазинах стала привычной реальностью для многих людей. Отличный сервис, ...

Создаем блог: 10 эффективных приемов

Мир развивается. Сегодня популярность можно завоевать не только через телевидение и радио, но и посредством ...

Элегантный смартфон Xiaomi сумеет превзойти любые ваши ожидания

Возможность всегда оставаться на связи дарят современному человеку разнообразные мобильные устройства, ...
Описание
Доброго времени суток! Мы рады, что вы зашли на наш проект, который посвящен поиску взрывных новостей. В нашем блоге, есть большая коллекция самых интересных фактов со всего мира. Если вы хотите коментировать новости - не забывайте регестрироваться. Надеюсь, тут вы найдете интересную для вас информацию.
 
Ваш логин: Ваш пароль:
Опрос сайта
Что для вас источник новстей? [?]
Телевизор
Компьютер
Телефон
Газета
Рассказы друзей

 
Реклама

{mainlink_code_links}
Календарь
«    Февраль 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728 
Полезно знать!
Дата: 09-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

Вопрос: «Обращаться за помощью в агентство недвижимости или нет?» - остается открытым и на сегодняшний день». Совершить сделку с риэлтором предпочитают более 60% потенциальных покупателей недвижимости, но существует категория людей, стремящихся провести всю операцию без участия постороннего лица.


<!--break--><!--break-->

Мотивацией подобных действий может стать и желание попробовать собственные силы и стремление сэкономить на комиссионных. И в этом есть определенная логика, потому что размер вознаграждения возрастает вместе с ценами на жилье и может превышать несколько тысяч гривен. Перспектива отдать накопленные сбережения за риэлтерские услуги вызывает негодования многих клиентов.


Учредитель  заместитель председателя Полтавского областного отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, председатель комитета Стратегии и развития Полтавского областного отделения Украинской гильдии риэлторов Александр Остапченко согласился разъяснить, стоит ли покупать без участия специалиста-риэлтора.


 - Александр Степанович, можно ли заключать сделку самостоятельно, без риэлтора?


-  Ничто не мешает покупателю заключать любые сделки самостоятельно. Если покупатель подобрал хороший вариант по оптимальной стоимости, самостоятельно собрал все документы, изучил историю квартиры или дома, выяснил все юридические вопросы, в том числе реально представляет себе сам процесс проведения переговоров, то можно и самому заниматься. Но будет ли сделка выгодна – это остается под вопросом.


 - Что предлагает риэлтор и какие профессиональные услуги он оказывает клиенту?


 - , оказываемые риэлтором клиенту, зависят от сложности сделки. Риэлтор может организовать рекламную компанию, подобрать варианты квартир, организовать показы, оформить документы, провести юридическую проверку истории квартиры, проконтролировать оплату коммунальных платежей и многое другое. Риэлтор должен понимать какие возможные проблемы встретятся на этом пути. Ведение переговоров составляет важную часть роботы, нужно контролировать поведение покупателя и продавца, исключая изменения намерений в процессе переговоров. Основная задача риэлтора – не подвести ожиданий своего клиента, потому что в оформлении документов можно рассчитывать на помощь юристов и нотариусов, а правильно подобранный вариант квартиры или другого объекта недвижимости повысит авторитет и риэлтора и его агентства. может правильно подвести покупателя к принятию решения: покупать или нет этот вариант, соглашаться с ценой или стоит подождать лучшего варианта и др. Профессиональный совет специалиста, его знания и опыт станут незаменимы при принятие правильного решения.


- Возможно ли риэлтору гарантировать безопасность сделки?


- Конечно, нельзя ответить, что риэлтор полностью, на 100 % гарантирует безопасность сделки, поскольку законодательство постоянно меняется. Но на 95 % мы можем исключить возможные непредвиденные обстоятельства и риски.


- Больным вопросом риэлтерских услуг остается оплата. Не секрет, что за свои услуги агентства берут с покупателей от 2-х до 5-ти процентов стоимости квартиры. Насколько это оправданно?


- Да, цена колеблется в разных агентствах от 2-х до 5-ти процентов от стоимости квартиры. Но каждый случай индивидуален. Стоимость может колебаться в зависимости от услуг, сложности сделки, цены квартиры. Например, при продаже очень дорогих объектов цена значительно снижается. Я считаю, что практика показывает оплата риэлторских услуг в зависимости от стоимости объекта не совсем объективна. При совершение сделки риэлтор не заинтересован в снижение стоимости объекта недвижимости, так как снижается его собственное вознаграждение. Что бы избежать подобных моментов, в нашем агентстве разработана специальная система фиксированных тарифов, с учетом стоимости объекта. Это позволяет риэлтору вести торги, при этом защищая интересы своего клиента.


- На Ваш взгляд качество риэлтерских услуг отвечает современным потребностям?


- Я думаю, что риэлтору есть к чему стремиться. Никогда не станет лишним повысить уровень взаимоотношений риэлтора с клиентом, технологии проведения сделок, умений вести переговоры, организовать показ объектов. Одним из недостатков в работе, я считаю организацию продажи квартиры без предварительного ее просмотра. Получив необходимую информацию, выяснив все недостатки и преимущества у продавца, риэлтор должен самостоятельно осмотреть этот объект, потому что при личном осмотре могут выплыть нюансы о которых даже не упоминалось предварительно. В результате прямо на показе квартиры сам риэлтор обнаруживает совсем другой объект от заявленного предварительно, ставя себя и клиента в неловкое положение. Конечно, риэлтор физически не может осмотреть лично все объекты, поэтому приходится полагаться на честность продавца. В нашей компании разработана система при которой стоимость объекта повышает требования к риэлтору. Например, если цена квартиры больше 40 тыс. долларов, то риэлтор не имеет права показывать ее без предварительного просмотра. 


- Посоветуйте, пожалуйста, как выбрать хорошего риэлтора?


- Не секрет, что хороший риэлтор – это . Уровень услуг, предоставляемый риэлтором, во многом определяется принадлежностью его к профессиональной компании, которая имеет положительных опыт и безупречную репутацию на рынке недвижимости. Наше агентство является членом и . Все сотрудники прошли добровольную сертификацию в этих общественных организациях. Не стоит забывать и о моральных качествах сотрудников. Грань, за которой профессионализм уступает место собственной выгоде, очень тонка. Задача риэлтора не потерять доверие своего клиента. Если клиент доверяет, то он легко расстается со своими сбережениями, не имеет претензий к агентству недвижимости. И в итоге получает лучший вариант на выгодных условиях.


- Как защитить клиента от работы недобросовестного риэлтора? Несет ли он ответственность за свои действия?


- Перед началом работы с риэлтором, клиент обязательно должен подписать договор. Обе стороны в равной степени несут полную ответственность за выполнение взятых на себя в договоре обязательств. Обязательства регулируются Гражданским кодексом Украины. Во-вторых, риэлтор являться сотрудником компании, которая имеет репутацию. Ни одна серьезная компания не нацелена на сиюминутную выгоду, работа предусматривает долгосрочную перспективу, поэтому сотрудники проходят тщательный кадровый отбор. В мире бизнеса существует конкуренция и при просчетах в работе, этим неизбежно воспользуются конкуренты. Поэтому профессиональные ошибки считаются недопустимыми. В случае проблем, уважающая себя компания встанет на защиту интересов своего клиента и окажет посильную помощь в их решение.  


- Спасибо за интервью!

Можно ли Купить Недвижимость в Полтаве и обойтись без услуг Агентства Недвижимости ?
Просмотров: 316 Комментариев: 0 Подробнее
Дата: 09-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

Начало статьи: .


Принципы оценки часть 3.


Суть принципа возрастающего и уменьшающегося дохода заключается в том, что при добавлении порций капитала и труда к земле, доходность будет увеличиваться, но до определенной границы. За пределами этой границы прирост доходов будет продолжаться, но темпы роста постепенно снизятся, что в итоге приведет к ситуации, в которой затраты необходимые для получения доходов превзойдут сами дополнительные доходы.


<!--break--><!--break-->

гласит, что для каждого типа землепользования установлена наиболее выгодная величина соотношения между факторами производства, при которых достигается наибольшая стоимость земли.


У принципа сбалансированности существует так называемая обратная сторона. Принцип экономического размера определяет величину площади земли, необходимую для достижения оптимального масштаба землепользования с учетом рыночных требований. Например, если площадь загородного дома - 100 кв.м., то земельный участок, обеспечивающий максимальную стоимость объекта для данного рынка, должен быть площадью в 1/10 га. При уменьшении или увеличение размера участка стоимость объекта снижается, так как не обеспечиваются оптимальные размеры землепользования. 


используется для определения «достаточности» или «избыточности» прав при использовании объекта недвижимости. В соответствии с этим принципом права на недвижимость нужно комбинировать таким образом, чтобы обеспечить  максимальную ценность объекта. В том случае, если продавец недвижимости требует от покупателя приобрести не только здание, но и земельный участок на котором оно стоит, с точки зрения экономической выгоды покупателю имеет смысл взять участок земли в аренду (например, долгосрочную).


 Выделим принципы, относящиеся к рыночной среде:


- принцип зависимости;


- принцип соответствия;


- принцип спроса и предложения;


- принцип конкуренции;


- принцип изменения.


 Согласно принципу зависимости, ценность объекта недвижимости, который используется тем или иным конкретным образом находится в зависимости от внешней среды, в которой находится этот объект. В качестве факторов внешней среды могут выступать экономические, экологические, юридические или другие факторы. Экономический фактор – это фактор близости данного объекта недвижимости к транспортным магистралям, торговым, культурным, социальным объектам, определяющим ценность объекта для его пользования. Отсюда следует, что ценность объекта недвижимости для его владельца от близости этого объекта к вышеперечисленным экономическим, торговым и др. объектам, называется «экономическим местоположением недвижимости». Экономическое положение недвижимости зависит от ряда факторов. зависит от близости к маршрутам и остановкам городского транспорта, социальной инфраструктуре, цена объектов торговой недвижимости повышается или понижается от близости пассажиропотоков. Поэтому, при оценке недвижимости, оценщик должен определить влияние местоположения объекта недвижимости на его ценность для покупателя, рассмотрев варианты использования этого объекта в конкретной внешней среде. Т.е. использование одного объекта возможно как в качестве офиса, так и в качестве торгового помещения.  


Принцип соответствия характеризует объект недвижимости со стороны архитектурно-планировочных решений, уровня удобств и услуг, которые должны соответствовать потребностям рынка и потребителей. Этот принцип имеет важное значение для градостроения, определяя требования, которые предъявляются к объектам разных категорий и привязывают объекты и их компоненты один к другому. Например, если строится жилой дом элитной категории, подразумевающий при отделке дорогие и высококачественные материалы: мрамор, гранит, дорогой кафель, дерево и др., то отделка такими материалами объектов рассчитанных на средний класс не оправдает вложенные средства в строительство и может привести к убыткам. Связь цены, качества и удовлетворение запросов потребителя лежит в основе успешной деятельности специалиста рынка недвижимости. От точности работы оценщика, брокера, девелопера, понимающего эту связь, будет зависеть и успешность профессиональной деятельности. 


Принцип спроса и предложения рождает понимает оценщиком факторов, влияющих на спрос и предложения на рынке. Изменения этих факторов и их влияние на стоимость данного объекта недвижимости.


Принцип конкуренции состоит в понимании оценщиком конкурентной силы, которая выравнивает доходность как внутриотраслевого, так и межотраслевого резерва. Понимание конкуренции как силы даст возможность оценщику оценить уровень сверхвысокой доходности объекта и возможность снижения ее при определенных условиях до среднеотраслевого уровня.  


Принцип изменения становится незаменим при анализе развития данного объекта недвижимости, формируя в итоге наиболее правильную . В развитии каждого объекта существуют такие этапы как зарождение, рост, стабилизация и упадок. В этом же порядке развиваются и объекты расположенные рядом с ним. Зная цикличность развития, оценщик правильно выберет окончательную стоимость недвижимости. 


Подводя итоги можем сделать вывод о том, что основным принципом оценки  недвижимости служит синтезирующий принцип наилучшего наиболее эффективного использования (ННЭИ). ННЭИ – это вариант использования объекта, наиболее оптимальный из всех возможных физически, юридически и финансово, обеспечивающий наивысшую текущую стоимость объекта или наивысшую стоимость земли.


Более подробно скажем, что этот синтезирующий принцип состоит из:


-          Физической возможности;


-          Юридической правомочности;


-          Финансовой осуществимости;


-          Экономической эффективности.


Аналогично использование ННЭИ при оценке земельных участков. Если земельный участок занят, то сначала определяется наилучший вариант землепользования, а потом определяется лучший вариант использования здания на этом участке. 


Продолжение статьи: часть 4.

Принципы оценки недвижимости. Часть 3.
Просмотров: 355 Комментариев: 0 Подробнее
Дата: 09-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

Начало статьи: .


Принципы оценки, часть 2.


Теоретическая основа  принципа замещения базируется на современной и сегодня широко известной экономической теории рационального выбора. Согласно этой теории наиболее рациональным является выбор хозяйствующего субъекта, обеспечивающего минимальные альтернативные издержки, а также сведение к минимуму упущенной выгоды в связи с принятыми решениями.


<!--break--><!--break-->

, каждый владелец ожидает от нее определенного дохода. Объекты недвижимости могут приносить доход, который определяется величиной денежного потока, который возникает в период ее использования, будь то продажа, сдача в аренду и др. Таким образом формируется принцип ожидания – идея рациональных ожиданий ценности объекта в глазах его приобретателя, выражающаяся в выгодах приносимых этим объектом. Стоимость недвижимости является функцией от будущих денежных потоков от нее, которые привели к их настоящей стоимости.


Принципы, которые связаны с объектом недвижимости. Существует несколько принципов, связанных с объектами недвижимости.


В первую очередь, это принципы, связанные с землей, на которой находится объект:


- остаточная продуктивность земли;


- принцип вклада (предельная продуктивность);


- возрастание и уменьшение дохода;


- принцип сбалансированности;


- принципы экономического размера;


- принципы экономического разделения.


 Остановимся подробнее на каждом принципе.


В основе принципа остаточной продуктивности земли была заложена теория факторов производства, по которой создаваемый в процессе производства продукт и есть результат взаимодействия капитала, труда, земли. Согласно этому принципу , который создан за определенный период времени складывается из суммы перенесенной стоимости материалов, оборудования, расходов на оплату труда и необходимой прибыли и дохода, получаемого от ренты.


Рента – это доля стоимости созданного продукта, которая приходится на землю. Рента определяется как равная разница между величиной стоимости и расходами-доходами предпринимателя, которые приходятся на капитал и труд за определенный период времени. Величина ренты может определять цену земли, исходя из альтернативных вложений средств, используемых для приобретения земли.


Для практического применения остаточной продуктивности земли можно использовать так называемую «технику остатка», которая применяется для определения приемлемой цены земли. Такая тактика используется при определении целесообразности нового строительства.


Например, при расчете стоимости нового загородного дома воспользуемся такой формулой: возможная величина цены реализации загородного дома составляет 100 тыс.долларов, из них затраты на строительство – примерно 70 тыс.долларов, норма прибыли 20%. Значит сумма, которую согласен заплатить застройщик за землю составляет: 100 000 – 70 000 – ( 70 000 x  0.2) – 16 000.


Рассмотрим принцип вклада.


Сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого-то элемента, называется вкладом. Величина уменьшения или увеличения  может быть как выше так и ниже затрат на его создание. Принцип вклада не заменим при расчете концепции предельной производительности. Предельная производительность становится максимально эффективной тогда, когда предельный доход становиться равным предельным затратам, которые связаны с его получением.


Исходя из вышеизложенного, дополнительные затраты имеют смысл только в случае, когда они приносят доход больший чем сами затраты. Рассмотрим пример: К вышеупомянутому дому из предыдущего примера решили достроить бассейн. Затраты на постройку бассейна возрастут на 45 тыс. долларов, а новая стоимость дома с бассейном возрастет на 10 тыс. долларов. Вывод – постройка бассейна в этом случае нецелесообразна. 


Продолжение статьи: .


 

Принципы оценки недвижимости. Часть 2.
Просмотров: 250 Комментариев: 0 Подробнее