Недвижимость » Страница 8 » ЖУРНАЛ ВЗРЫВНЫХ НОВОСТЕЙ
РЕКЛАМА


{setlinks_block}
С МИРУ ПО НИТКЕ

Удобный сервис доставки товаров из зарубежных интернет-магазинов

Покупка товаров в интернет магазинах стала привычной реальностью для многих людей. Отличный сервис, ...

Создаем блог: 10 эффективных приемов

Мир развивается. Сегодня популярность можно завоевать не только через телевидение и радио, но и посредством ...

Элегантный смартфон Xiaomi сумеет превзойти любые ваши ожидания

Возможность всегда оставаться на связи дарят современному человеку разнообразные мобильные устройства, ...
Описание
Доброго времени суток! Мы рады, что вы зашли на наш проект, который посвящен поиску взрывных новостей. В нашем блоге, есть большая коллекция самых интересных фактов со всего мира. Если вы хотите коментировать новости - не забывайте регестрироваться. Надеюсь, тут вы найдете интересную для вас информацию.
 
Ваш логин: Ваш пароль:
Опрос сайта
Что для вас источник новстей? [?]
Телевизор
Компьютер
Телефон
Газета
Рассказы друзей

 
Реклама

{mainlink_code_links}
Календарь
«    Февраль 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728 
Полезно знать!
Дата: 04-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

проводится оценщиком. Поэтому как процесс субъективный оценка недвижимости должна иметь и другие принципы, кроме мнения оценщика, которые позволят провести этот процесс объективно.


Оценщик должен с соблюдением правил профессиональной этики, быть независимым в суждениях, профессионально грамотным, точно учитывать все многообразие факторов, влияющих на цену недвижимости, правильно интерпретировать все имеющиеся данные. Этому и способствуют принципы оценки недвижимости.


<!--break--><!--break-->

Методические правила, позволяющие оценщику правильно оценить все факторы, присущие рынку недвижимости и влияющие на стоимость недвижимости называются принципами оценки недвижимости. Эти принципы помогают не упустить влияния тех или иных обстоятельств, влияющих на ценность данного объекта недвижимости.


На сегодняшний день классификация принципов оценки недвижимости складывается из взаимодействия трех элементов и трех групп принципов. Элементы оценки недвижимости состоят из субъекта, объекта и рыночной среды. То есть оценка недвижимости – процесс, учитывающий взаимодействие субъекта сделки с  объектом в условиях рыночных отношений. Три группы основанные на:


- принципах - представлениях об объекте пользователя;


- принципах, связанных с объектом недвижимости;


- принципах, связанных с рыночной средой.


Особняком стоит принцип лучшего и эффективного использования объекта недвижимости, который обобщает вышеизложенные принципы.


Остановимся более подробно на всех трех принципах.


Принципы, сформированные на представлениях пользователей об объекте.


В эту группу входят:


- принципы полезности;


- принципы замещения;


- принципы ожидания.


Принципы полезности – это способности данного объекта недвижимости удовлетворить потребности пользователя в данном конкретном месте и конкретных условиях. Потому что стоимость объекта появляется только в том случае, если этот объект может быть полезен своему пользователю.


Принципы замещения – каждый потенциальный владелец недвижимого имущества не станет платить за объект сумму большую, чем минимальная цена, которая может быть уплачена за этот объект с учетом его приобретения или строительства плюс использования и износа.

Существуют методы оценки недвижимости, отвечающие принципу замещения.


Методы оценки недвижимости:


- метод сравнительного анализа продаж – МСП;


- затратный подход – ЗП;


- доходный подход – ДП.


Метод сравнительного анализа продаж подразумевает наличие альтернативной возможности приобретения объекта, которого дает возможность приобретения равнозначной альтернативной замены данного объекта, соблюдая все сроки и условия финансирования.


Затратный подход с точки зрения принципа замещения подразумевает то, что за данный объект недвижимости покупатель не заплатит больше, чем понесет затраты за строительство подобного объекта (учитывая сроки и потери при строительстве).


Доходный принцип с точки зрения замещения означает то, что рыночная стоимость данного объекта должна быть эффективной и устанавливаться на уровне капиталовложений в него с учетом всех рисков, но не ниже доходности самого объекта.


Продолжение статьи: .

Принципы оценки недвижимости. Часть 1.
Просмотров: 453 Комментариев: 0 Подробнее
Дата: 04-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

Рынок недвижимости базируется на стоимости объекта недвижимости. При заключении договора, в момент встречи двух заинтересованных в этой сделке лиц, возникает необходимость определения общей основы сделки, которая не должна зависеть от личных пристрастий и интересов всех сторон.


<!--break--><!--break-->

Рассмотрим основные виды стоимости недвижимых объектов. 


Разновидности стоимости, которые формируются с учетом прошлых затрат:


1. Стоимость восстановительная (учет затрат на полное восстановление), включает расходы в текущих ценах, которые возникнут при воссоздании точной копии (дубликата) данного объекта недвижимости, используя те же материалы, качество работы, дизайн. 


2. Стоимость замещения (учитывает затраты на замещение), включает расходы в существующих текущих ценах, затраченных  на создание объекта, который имеет полезность, эквивалентную с данным объектом оценки, включая современные технологии и материалы.


Таким образом,  стоимость восстановления и определяются физическими характеристиками объекта недвижимости. Поэтому они являются базисом, на основе которого проводится любой процесс оценки. С учетом величины стоимости восстановления или замещения в итоге формируется стоимость страхового вознаграждения, или другими словами – страховая стоимость. Эта стоимость определяется суммой страхового вознаграждения в случае уничтожения данной недвижимости.


Разновидности стоимости, которые формируются выгодами от использования объекта недвижимости.


Стоимость в использовании формируется от ценности каждого конкретного объекта недвижимости в период его использования для собственника. Чтобы правильно оценить стоимость в использовании учитывается привязанность величины стоимости к конкретному объекту использования недвижимости и привязанность величины стоимости объекта к конкретному владельцу. Например, стоимость в использовании квартиры, офиса или другого объекта одного лица, окажется совершенно иной чем стоимость в использовании этого же объекта для другого лица, поскольку каждый из людей рассматривает стоимость в использовании со своей стороны.


Еще один вид стоимость – формируется на основе денежного эквивалента стоимости  недвижимости для инвестора (стоимости в пользовании для инвестора). Инвестор использует данное имущество (недвижимость) с целью извлечения доходов в разных формах: перепродаже, сдавания в аренду и др.


Стоимость, формирующаяся на актуальной рыночной оценке недвижимости называется рыночной стоимостью. Что такое рыночная стоимость? Это самая вероятная цена, достигающая недвижимой собственностью на открытом рынке свободной конкуренции при условии соблюдения всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем. При условии соблюдения каждой из сторон ответственности и осознания цены сделки. В чем особенность рыночной стоимости? Рыночная стоимость создает общую основу сделки, удаляя индивидуальные представления о ней участвующих сторон. Для того чтобы рыночная стоимость была реальной, требуется соблюдение нескольких условий.


Во-первых, на рынке присутствует свободная конкуренция, допускающая свободные взаимоотношения разного количества независимых друг от друга покупателей и продавцов. При формировании например, на квартиру, не стоит учитывать искусственно сформированные государством цены на квартиры на первичном рынке в процессе государственной приватизации.


Во- вторых, каждая из сторон, принимающая участие в сделке, имеет свою экономическую мотивацию при покупке недвижимости. Эта мотивация целиком рациональна. Стороны хорошо информированы о ситуации на , понимают что хотят от этой сделки, знают права, последствия и приобретаемые риски. Покупая, например, квартиру, покупатель понимает, что будет нести ответственность за ее состояние, вкладывать деньги в ремонт, восстановление и др.


Рыночная стоимость подразумевает то, что квартира была выставлена на продажу достаточно долгое время, клиент имеет возможность посмотреть аналогичные предложения, сравнить и выбрать наилучший вариант. Нельзя говорить о рыночной стоимости недвижимости, если продавец срочно продает свое имущество, в этом случае цена на квартиру будет ниже рыночной. Существенно снизят цену и факторы, влияющие на недвижимость, например давление из вне или продаже через дочерние структуры.


недвижимости производится в той валюте, которая характерна для этого рынка. Несмотря на то продается ли жилье или коммерческая недвижимость, все платежи проводятся в одной валюте или с указанием соотношения между валютами.


На основе вышеизложенного сделаем выводы. В идеале рыночная цена недвижимости должна совпадать с рыночной стоимостью недвижимости. Но практика показывает, что такое соотношение практически невозможно. На рынке преобладают рыночные цены, а не рыночная стоимость. Именно поэтому возникает необходимость в работе оценщика, который на основе анализа рынка вынесет оценку рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость у двух оценщиков может оказаться совершенно разной, сколько людей столько и мнений.


можно принимать как основу для определения цены. И последнее, говорить о рыночной стоимости можно лишь в том случае, если рынок недвижимости имеет место быть. Нет рынка недвижимости - нет и рыночной стоимости.


 

Виды стоимости объектов недвижимости
Просмотров: 428 Комментариев: 0 Подробнее
Дата: 04-09-2013Категория: НедвижимостьАвтор: LILU131

Процесс оценки недвижимости – это процесс, который устанавливает обоснованность денежного эквивалента реальной стоимости объекта недвижимости.


Что включает в себя понятие: оценка недвижимости?


, по сути, представляет собой целую философию, основанную на ряде принципиальных моментов.


<!--break--><!--break-->

В первую очередь, это адресный процесс. Процесс, который связан с конкретними объектами недвижимости и их окружением. Под оценку попадает объект определенного состава и качества прав, которые находятся в определенном окружении.


Во-вторых, это процесс, который привязан к определенному типу операций, которые буду проводиться в отношении оцениваемого объекта. Например, продажа, залог, аренда, налогообложение.


В-третьих, это процесс, который привязывается к участникам: заказчику и оценщику.


В-четвертых, это процесс, который привязан к моменту времени, потому что результаты оценки будут действительны только в пределах определенного времени. 


Учитывая вышесказанное, более точным термином чем «стоимость» можно назвать «ценность» объекта недвижимости.


От чего зависит  ценность объекта недвижимости?


Существует ряд характеристик, которые необходимы при оценке недвижимости:


- характеристика недвижимости с учетом местоположения, его технических характеристик;


- права и качества, которые передаются владельцу;


- состав и содержание, проводимых с имуществом операций;


- мотивация участников сделки;


- условия совершения и условия финансирования сделки.


 Кроме необходимых характеристик при , присутствуют факторы, которые могут оказать существенное влияние на окончательную стоимость объекта, определить и установить разновидность стоимости, величина, которой определяется в процессе оценки.


Проведя анализ этих многообразных факторов, сведем их трем группам, которые по степени своего влияния можно отнести к прошлому, настоящему и будущему оценки нашего объекта недвижимости.


Во-первых должны быть учтены затраты, которые были понесены во время создания объекта;


Во-вторых, обязательно учитывается данного объекта;


В- третьих, прогнозируются те, доходы и выгоды, которые объект принесет в будущем своему владельцу.


Правильное обоснование и учет этих трех факторов приведет к обоснованности денежного эквивалента реальной стоимости продаваемого или приобретаемого объекта недвижимости.


 

Что такое оценка недвижимости?
Просмотров: 254 Комментариев: 0 Подробнее